פסק-דין בתיק ה"פ 52423-07-10

1.         המבקש, יוסי כחלון, עתר לקבלת סעד הצהרתי לפיו שליש מהזכויות בדירה הידועה כיחידה מס' 141 במבנה מס' 1 במגרש מס' 1 לפי שטר 23140/0001 הרשום בספר 1008 דף 365-356 וספר 1010 דף 30 (להלן: הדירה), הרשומות אצל חברת דיגל השקעות ואחזקות בע"מ (להלן: דיגל) על שם גדי ויצמן, המשיב 1 (להלן: המשיב) שייכות למבקש. עוד התבקש בית המשפט לקבוע, כי דינו של העיקול הזמני שהוטל ביום 16.5.10 על זכויות אלה לטובת המשיבים 4-2 (להלן: המשיבים), נושיו של המשיב, להתבטל.

העובדות

2.         ואלה העובדות הצריכות לענין: ביום 7.11.07 נערך הסכם לרכישת הדירה, במסגרתו רכשו המבקש, המשיב ואדם נוסף בשם שמעון בן עמי (להלן: בן עמי), בחלקים שווים, מדיגל את הזכויות בדירה (להלן: ההסכם). על פי נספח א' להסכם, העוסק במחיר הדירה ובתנאי התשלום, מחיר הדירה הוא 1,857,815ש"ח בתוספת סכום של 32,185ש"ח בגין השתתפות בהוצאות דיגל, ובסך הכל סך של 1,890,000ש"ח. עוד הוסכם, כי במועד חתימת ההסכם ישולם סך של 928,910ש"ח ובמועד מסירת החזקה סכום נוסף של 928,905ש"ח. ביום 22.10.08 נרשמה הערת אזהרה לטובת הקונים - שלושת הנ"ל - על פי ההסכם בפנקסי המקרקעין.

המשיבים טוענים, כי המשיב לווה מהם סכומים המסתכמים בסך של 594,592ש"ח, אך לא החזיר את חובו. לפיכך, הגישו נגדו בבית משפט השלום תביעה בסדר דין מקוצר (ת"א 19744-05-10), במסגרתה הוטל ביום 16.5.10 עיקול על זכויות המשיב בדירה. העיקול נרשם ביום 20.5.10.

טענות הצדדים

3.         בהמרצת הפתיחה שלפני ובתצהיר המבקש התומך בה נטען, כי סמוך לאחר רכישת הדירה הסכימו המבקש והמשיב כי המבקש ירכוש מן המשיב את זכויותיו בדירה. לפיכך, ביום 24.10.08 העביר המבקש לדיגל, בהעברה בנקאית, סכום של 166,000 דולר (נספח ד' להמרצת הפתיחה) בגינו הוציאה דיגל חשבונית על סך 831,984ש"ח עבור " סגירת חשבון" (נספח ה' להמרצת הפתיחה). עוד נטען, כי מאחר שהמבקש הוא תושב חוץ המתגורר דרך קבע בניו יורק " נבצר מהצדדים לחתום על הסכם מכר בסמוך למועד העברת כספי התמורה" (בסעיף 25 לתצהיר המבקש), ורק ביום 1.4.10 נחתם בין המבקש למשיב הסכם מכר (להלן: ההסכם מיום 1.4.10), עת ביקר המשיב אצל המבקש בניו יורק. על פי האמור בהסכם מיום 1.4.10 (שלפי כותרתו נערך בתל אביב ולא בניו יורק) מוכר המשיב למבקש את חלקו בדירה. עוד נאמר בהסכם, כי " תמורת רכישת זכויות המוכר בדירה, שילם הקונה למוכר בחודש 10/08 סך של 160,000$ בערכם בשקלים חדשים נכון ליום 10/08" (בסעיף 5). ההסכם מיום 1.4.10 דווח לשלטונות מס שבח ביום 7.6.10 (נספח ז' להמרצת הפתיחה). בטופס הדיווח נאמר, כי מחיר המכירה הוא 598,000 ש"ח וכי הקונה שילם למוכר 50% מהמחיר וקיבל את החזקה ביום 15.10.08. ביום 12.5.10 פנתה ב"כ המבקש לדיגל וביקשה כי תירשם בספריה הערה על רכישת הזכויות על פי ההסכם מיום 1.4.10. במכתב מאותו יום ביקשה דיגל כי יומצאו לה מסמכים שונים לשם ביצוע ההעברה (נספח 4 לתשובת דיגל להמרצת הפתיחה). במכתבה מיום 8.6.10 לדיגל (נספח ח' להמרצת הפתיחה) נמנעה ב"כ המבקש מלציין את דבר העיקול שהטילו המשיבים על זכויות המשיב בדירה, ואולם לאחר שנודע לדיגל מתוך התובענה על הטלת העיקול הזמני הודיעה לב"כ המבקש, כי " ... קבלת הסכמת מרשתנו לרישום הערת אזהרה ורישום הזכויות כמבוקש על ידי מרשיך יבוצע לאחר ובהתאם להחלטת בית המשפט" (נספח 8 לתשובת דיגל להמרצת הפתיחה).

המשיבים טוענים, כי שליש מהזכויות בדירה שייכות למשיב וכי מטרת התובענה היא להבריח את נכסי המקרקעין של המשיב על מנת שהמשיבים לא יוכלו להיפרע מהם. עוד נטען, כי עסקת המכירה בין המבקש למשיב היא פיקטיבית וכי בכל מקרה גוברות זכויות המשיבים על פי העיקול על זכויות המבקש. המשיבים בחרו שלא להגיש תצהיר תשובה להמרצת הפתיחה.

תצהירו של בן עמי

4.         לפני מועד ההוכחות ביקש המבקש להוסיף ראיה נוספת, היא תצהירו של בן עמי. בהחלטה מיום 27.1.11 התקבלה הבקשה. על פי האמור בתצהירו של בן עמי, היה על שלושת הבעלים המשותפים (המבקש, המשיב ובן עמי) לשלם סכום של 228,831 דולר כתשלום הראשון עבור הדירה. למשיב לא היה כסף לשלם את חלקו בתשלום, ולכן בוצע התשלום הראשון בשלושה שיעורים, כדלקמן: סך של 141,169$ הועבר על ידי המבקש ביום 7.11.07 ; סך של 67,663$ הועבר על ידי בן עמי ; וסכום של 80,000 ש"ח הועבר על ידי המשיב (לתצהיר צורף אישור בדבר התשלום שביצע בן עמי. לא הותרה הגשתו של אישור בדבר התשלום שנעשה על ידי המבקש בשל כך שלא הוגש באמצעות המבקש - בעמ' 21 לפרוטוקול). עוד נאמר בתצהירו של בן עמי, כי לאחר מכן התברר שהמשיב לא יוכל לעמוד בחלקו בתשלום עבור הדירה, ולכן ביום 10.2.08 שלח בן עמי למבקש הודעה בדואר האלקטרוני בה נאמר כי שוחח עם המשיב והבהיר לו כי מבחינתו זו " טעות כלכלית" להיות שותף בדירה, ולכן בן עמי הציע שהמבקש ישא בתשלום עבור שני חלקים של הדירה ולמשיב יושב הסכום ששילם. בהתאם לכך, לפי הטענה, במועד מסירת הדירה, ביום 24.10.08, שילמו בן עמי והמבקש את יתרת התמורה בסך 217,569$ באופן הבא: סך של 51,569$ שילם בן עמי וסך של 166,000$ שילם המבקש. עוד הוסיף בן עמי, כי על אף שחלקו בתשלום עמד על 82,337$, שילם סכום נמוך יותר שכן סוכם בינו לבין המבקש " כי התובע [המבקש] ישלים את חלקי מול החברה המשכנת ואני יעביר במקומו לגדי [המשיב] את הסך של 20,000$ אשר שילם גדי בתשלום הראשון וכן את התשלום שגדי שילם עבור מס רכישה וכן הוצאות נילוות לרכישה קיזזתי את הסכום הנ"ל מחלקי כאמור לעיל" (סעיף 9 לתצהיר). 

הראיות

5.         בחקירתו הנגדית של המבקש התבררו הנתונים הבאים: הדירה אינה מושכרת; למשיב יש מפתח לדירה והוא דואג לנקיונה; החשבונות בגין הוצאות אחזקת הדירה (עבור חשמל, מים, ארנונה וכו') מגיעים באופן קבוע על שם המשיב.

עוד התברר, כי ביום 1.4.10 (שם החודש נמחק ככל הנראה בטיפקס ונכתב בכתב יד) נערך בין המבקש למשיב הסכם נוסף (להלן: ההסכם הנוסף) (מוצג נ/2). על פי האמור בהסכם הנוסף, ביום 9.5.10 (!) נחתם בין המבקש למשיב הסכם למכירת זכויותיו של המשיב בדירה בתמורה לתשלום סך של 160,000$ כערכם בשקלים נכון לחודש 10/2008, " אשר שולמו זה מכבר לגדי". עוד נאמר שם, כי הסכם זה מצורף כנספח א', ואולם נספח א' לא הוצג בבית המשפט. ההסכם הנוסף - על פי האמור בו - נועד להבטחת זכותו של המבקש לקבל את מלוא זכויות המשיב בדירה, ולשם כך הסכימו הצדדים כי ייעשו הפעולות הבאות: המבקש ירשום משכון לטובתו על זכויותיו של המשיב (לא ברור היכן) על סך 160,000$ כערכם בשקלים בחודש 10/2008; ותירשם הערת אזהרה לטובת המבקש על זכויותיו של המשיב בדירה בה הוא מתגורר בראשון לציון (להלן: הדירה בראשון לציון). על פי נסח הרישום ביחס לדירה בראשון לציון (מוצג נ/1), למשיב מחצית הזכויות בה (המחצית הנותרת שייכת לאשתו). המבקש לא ידע להסביר כיצד ההסכם הנוסף שנערך ביום 1.4.10 "צופה פני עתיד" ומפנה להסכם שתאריכו מאוחר יותר (הסכם מיום 9.5.10), והשיב כי מדובר בטעות. ואולם, המבקש לא ידע מה הטעות ומה התאריך הנכון בו נחתמו ההסכמים (בעמ' 11). לדבריו, באת כוחו, עו"ד לב, ערכה לפחות את ההסכם מיום 1.4.10. אציין, כי מדובר באחייניתו של המשיב, אשר במועד חתימת ההסכמים לא ייצגה את המבקש.

ביום 12.5.10 נרשם משכון לטובת המבקש על זכויותיהם של המשיב ואשתו בדירה בראשון לציון לפי הסכם מיום 1.4.09 (כך נרשם באישור רישום המשכון -מוצג נ/3). ביום 17.5.10 נרשמה על חלקו של המשיב בדירה בראשון לציון הערה בדבר צו עיקול שניתן ביום 16.5.10 לזכות המשיבים במסגרת התיק המתנהל נגד המשיב בבית משפט השלום, וביום 31.5.10 נרשמה על חלקו של המשיב הערת אזהרה לטובת המבקש. המבקש אמר בחקירתו, כי הערת האזהרה שנרשמה על זכויות המשיב בדירה בראשון לציון נרשמה בשל כך שהמבקש הלווה לו סכום של 100,000 דולר לרכישתה, והוסיף כי " הערת האזהרה לא נרשמה לפני כן כי הוא היה צריך לשלם מס רכישה על הדירה, הוא פרש את התשלומים ורק בסיום התשלום של מס הרכישה האחרון היינו יכולים לשים את הערת האזהרה" (בעמ' 5, שורות 22-10; עמ' 6, שורות 16-15). המבקש טען כי באותה עת לא ידע על העיקול שנרשם לטובת המשיבים, ואולם בהמשך אמר כי " רשמנו את זה אחרי אבל ההסכם נעשה לפני" (בעמ' 8, שורה 23). כאשר עומת המבקש עם האמור בהסכם הנוסף, לפיו הערת האזהרה על הדירה בראשון לציון לא נרשמה להבטחת השבתה של הלוואה שניתנה לרכישתה אלא להבטחת רכישת זכויותיו של המשיב בדירה, השיב המבקש כי מדובר בשתי הערות אזהרה (בעמ' 8, שורה 9) - האחת להבטחת ההלוואה, והשניה להבטחת הזכויות בדירה.

עוד אמר המבקש, כי למעשה אין הבדל גדול בין ההסכם מיום 1.4.10 וההסכם הנוסף, כאשר הראשון " יותר משפטי, יותר מנוסח" (בעמ' 7, שורה 9) והשני " מסדיר ביני ובינו ברמה הבסיסית מה העסקה" (שם). המבקש לא ידע לומר מדוע נרשם בראש ההסכם מיום 1.4.10 כי נערך בתל אביב בעוד שנערך בניו יורק, ולא יכול היה להסביר כיצד ניתן היה לחתום בתל אביב ובניו יורק על שני הסכמים באותו יום שהרי גם בראש ההסכם הנוסף נאמר שהוא נחתם בתל אביב (בעמ' 18). המבקש ציין, כי ההסכם מיום 1.4.10 וההסכם הנוסף לא נעשו בלחץ זמן וכי באותה עת כלל לא ידע שהמשיב נתון בקשיים כלכליים. לדבריו, " יש לרשום הסכם ויש לעשות עיקול. העיקול [צ"ל: הערת האזהרה] ששמנו אותו זה אחרי שידעתי שיש לו  בעיות. אבל הסכם נעשה לפני, בלי שום סיבה, מסיבה של נוחות..." (בעמ' 8, שורות 29-27). דא עקא, ביום 1.4.10 בכל זאת ביקש המבקש, באמצעות ההסכם הנוסף, להבטיח את זכויותיו בדירה על ידי רישום הערת אזהרה על זכויות המשיב בדירה בראשון לציון. הסיבה לכך, לטענתו, נעוצה בעובדה שהדירה רשומה במינהל, ו" אמרתי שיבטיח אותי ברגע שירושלים יעבור על שמי לגמרי, נוריד את ה-160,000 דולר מראשל"צ. זה לא יישאר בראשל"צ כשני עיקולים" (בעמ' 9, שורות 9-7). ובמקום אחר: " ההסכם נ/2 [ההסכם הנוסף] היה נשאר בגדר ארכיון ולא היה עובר לשום רשות. עשינו אותו כדי להבטיח לי את ההעברה... בגלל שזה מינהל ולא ידענו איך זה יעבור" (בעמ' 9, שורות 17-16).

כאשר הוצגה בפני המבקש האפשרות, כי  כאשר ידע שהמשיב מסובך בחובות דאג להבטיח את החזרת הכספים הרבים שהמשיב חייב לו על ידי רישום הערות ועריכת הסכמים, השיב כי הוא נוהג לתת מתנות לכל חבריו ובהם המשיב. ואולם, בכל הנוגע לדירה בראשון לציון ניתנה הלוואה נפרדת בסך 100,000 דולר, ואילו ביחס לדירה " שילמתי את השליש שלו כי הוא יצא החוצה, ובגלל היחסים בינינו לא היה מצב להעביר את זה בזמן אמיתי..." (בעמ' 10, שורות 25-24). אזכיר, כי בתצהיר התומך בבקשה ציין המבקש כי " נבצר" ממנו ומהמשיב לחתום על הסכם למכירת זכויותיו של המשיב בדירה לנוכח מגוריו בחו"ל, אך בחקירתו התברר כי במהלך השנים 2010-2008 נפגש עם המשיב מספר פעמים, בארץ ובחו"ל. לדבריו, הצורך לערוך את ההסכם מיום 1.4.10 היה " כי הגענו למצב שאמרתי לו שאנו צריכים להעביר את הדירה בירושלים ואז הוא בא אלי עם ההלוואה של הדירה בראשל"צ וכשהוא ביקש ממני 100,000 דולר לדירה בראשל"צ אמרתי לו באותו זמן נעשה הסכם על ה-160,000 דולר של ירושלים כי כעיקרון ברמה העקרונית היתה לנו העברה של כספים במישרין לדיגל ולא ראיתי צורך. ואחרי תקופה מסויימת אתה במצב רוח מסויים ואומר נעשה את זה עכשיו" (בעמ' 12, שורה 29 - עמ' 13, שורה 3). המבקש אמר כי לכתחילה התכוונו שלושת החברים להיות שותפים בדירה, " אך חודש אחרי רכישת הדירה הסכמנו בינינו שהדירה תעבור אלי. ואז פיסית ששילמתי 2/3 זה היה כאילו הגושפנקא ואז העסקה נחתמה כאילו" (בעמ' 17, שורות 21-20). ואולם, ההעברה בדיגל לא נעשתה באופן מיידי כדי לא להעליב את המשיב. כאמור, המבקש טען כי רכש את זכויותיו של המשיב בדירה עם ביצוע התשלום האחרון לדיגל (ביום 28.10.08). ואולם, כאשר עומת המבקש עם העובדה כי הדיווח לרשויות המס בגין העסקה נעשה רק ביום 7.6.10, אמר " לא ראינו צורך להעביר את זה אלי ולכן לא ראינו צורך לרשום את ההסכם הזה" (בעמ' 15, שורה 24). בפי המבקש לא היה גם הסבר לכך שאף אם מדובר בהסכם מכר מיום 1.4.10, הדיווח ביום 7.6.10 נעשה באיחור.

בחקירתו החוזרת אמר המבקש, כי קיים הסכם נוסף - הסכם הלוואה בינו לבין המשיב ואשתו ביחס להלוואה שנתן להם לרכישת הדירה בראשון לציון.

6.         בן עמי אישר בחקירתו הנגדית כי בחודש אפריל 2010 נפגש עם המשיבים, לבקשתם, בשל כך שהמשיב היה חייב להם כסף והם סברו שבן עמי יוכל לסייע בהשבתו. לדבריו, " אמרתי להם שאני לא יכול לעזור להם" (בעמ' 21, שורה 19).

עד כאן ראיות הצדדים.

אציין, כי המשיב הגיש לבית המשפט ביום 21.12.10, לאחר ישיבת קדם המשפט המסכם, תצהיר תשובה להמרצת הפתיחה התומך בטענות המבקש, ואולם בשל תקלה הדבר התברר רק במהלך הסיכומים. תצהיר התשובה לא נמסר לידי ב"כ המשיבים וב"כ דיגל, ולכן גם אלה לא ידעו על כך.